ＲＥＩＴ（上場不動産投資信託）の税金（損益通算・繰越控除・配当控除）

日本でも、REIT（（上場不動産投資信託）が人気を集めています。

ゼロに限りなく近い低金利の中、不動産の環境は堅調な推移が続いており、J-REITには魅力的な利回りのものがゴロゴロしているからです。

そこで今回は、そんな人気のJ-REITに注目し、J-REITとはどのようなものか、そして税金はどのような取り扱いになるのかを説明いたします。

　　

ＲＥＩＴ（上場不動産投資信託）概要

ＲＥＩＴ（上場不動産投資信託）とは

ＲＥＩＴ（上場不動産投資信託。リート）とは、投資信託の仲間で、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。

もともとこの仕組みは、アメリカで生まれました。

「Real Estate Investment Trust」の略で「REIT」と呼ばれています。

日本では、頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。

出典：一般社団法人投資信託協会

J-REITは、株式会社での株式に当たる、「投資証券」を発行し、投資家は、この投資証券を購入します。

J-REITは、投資家から預かった資金をもとに不動産などを購入し、購入した不動産物件の賃料収入や、物件の売買で得られた収益を投資家に分配します。

Ｊ－ＲＥＩＴ（上場不動産投資信託）は上場されている

J-REITは投資信託の仲間ですが、、2001年9月より証券取引所に上場されています。

したがって、その投資証券の価格は、投資家の需要と供給によって決まります。

価格の決まり方や、取引の仕方は、上場株式と同じです。

Ｊ－ＲＥＩＴ（上場不動産投資信託）の分配金

J-REITでは、年に1回か2回決算が行われ、その際に投資家に対して分配金を支払います。株式会社で言えば、配当金に相当するお金です。

通常の株式会社などであれば、所得に対して法人税等がかかり、内部留保を引いた残りを原資として配当金が支払われます。

それに対し、J-REITの場合は、収益の90％超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからず、内部留保もないので、収益がほぼそのまま分配金として出されます。

つまり、J-REITは、投資家から見ると、株式よりも分配金が出やすい金融商品といえます。

Ｊ－ＲＥＩＴ（上場不動産投資信託）のメリット・デメリット

Ｊ－ＲＥＩＴ（上場不動産投資信託）のメリット

・1.少額から購入できる

不動産へ投資するためには、多額の資金が必要になりますが、J-REITであれば、少額から手軽に始めることができます。

・2.分散投資が可能

J-REITでは、複数の不動産への分散投資が可能になりますので、リスクを軽減することができます。

・3.物件の維持管理が不要

J-REITは、不動産投資の専門家が運用し、不動産業務を行う業者を選択・監督・指示しますので、物件の維持やテナント管理といった手間が不要です。

・4.換金性が高い

J-REITは、証券取引所に上場され、多くの投資家が相手になりますので、実際の不動産取引と比較して購入や売却の注文がまとまりやすく、換金性が高いです。

5.収益の分配割合が高い

J-REITは、利益のほとんどを投資家に分配する仕組みになっています。
そのため、不動産からの収益を毎期の分配金として受け取ることが可能です。

Ｊ－ＲＥＩＴ（上場不動産投資信託）のデメリット

J-REITのデメリットとしては、ほかの投資信託と比較してさまざまなリスクがあるということです。

1.不動産市場の影響リスク

不動産の賃貸市場や売買市場、金利環境、経済情勢などの影響を受けて、J-REITが保有する物件の賃料収入が減ったり、保有物件そのものの価格が低下し、価格や分配金が大きく下がる可能性があります。

2.金利変動リスク

J-REITは、一般投資家から資金を集めるほか、金融機関からの借入を行って資金調達している場合があります。

金融機関からの借入を行っている場合には、金利の変動がJ-REITの収益に影響を及ぼし、価格や分配金が変動するリスクがあります。

3.地震・火災などによるリスク

投資対象の不動産が地震や火災などの災害による被害を受けた場合など、予想不可能な事態によって価格や分配金が変動するリスクがあります。

4.上場廃止になるリスク

証券取引所が定める上場基準に抵触し上場廃止になった場合には、取引が著しく困難になるリスクがあります。

5.倒産リスク

J-REITは一般の法人と同様に、倒産するリスクがあります。このリスクが表面化した場合、価格が著しく下落するリスクがあります。

ＲＥＩＴ（上場不動産投資信託）の税金

J-REITの税金は、ほぼ上場株式と同じ扱いです。

Ｊ－ＲＥＩＴ分配金の税金

J-REITの収益分配金は、配当所得にあたり、総合課税の対象です。

分配金を受け取る際に、20.315％（所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%）の税金が源泉徴収されます。

上場株式の配当と同様に、申告不要制度の適用も受けることができます。

総合課税ですから、原則どおり確定申告によって源泉徴収された税金の精算をすることもできます。

その場合は、所得税の税率が20.315％よりも低い場合には、過払い分の還付を受けることができますし、所得税の税率が20.315％を上回る方の場合には、追加で所得税を納付することになります。

Ｊ－ＲＥＩＴ売却損益の税金

J-REITの売却益は、譲渡所得にあたりますが、分配金が総合課税であるのに対し、売却益は申告分離課税です。

つまり、給与所得などほかの所得とは区別して税金を算出します。

J-REITを売却し利益がでた場合には、売却益に対し原則として20.315％（所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%）の税率により課税されます。

Ｊ－ＲＥＩＴも特定口座（源泉あり）がおすすめ

J-REITも株式と同様、特定口座の「源泉徴収あり」を選択すれば、証券会社が売却益から税金を徴収して代わりに税務署に納めてくれます。

そうすれば、原則として確定申告が不要となりますので、特定口座（源泉あり）を選択することをおすすめします。

ＲＥＩＴ（上場不動産投資信託）損益通算・繰越控除・配当控除

ＲＥＩＴ（上場不動産投資信託）損益通算可能

J-REITの売却により、損失が出た場合は、その損失額を、同年中の他の株式等の譲渡益と通算することができますが、それ以外の所得との通算は認められていません。

たとえば、J-REITの売却損が10万円発生し、同じ年に株式の売却益が10万円あれば、損益通算して、譲渡所得は0円になります。

ＲＥＩＴ（上場不動産投資信託）繰越控除可能

J-REITの売却損を、同年中のほかの株式の譲渡所得と通算して、通算しきれない損失額は、毎年確定申告することを条件とし、翌年以後3年間に限り繰越すことができます。

もし、翌年以降の株式等の譲渡所得がでれば、繰越した損失と相殺して税金を安くすることができます。

ＲＥＩＴ（上場不動産投資信託）は配当控除できない

J-REITの税金の扱いは、ほとんど上場株式と同様なのですが、1点だけ異なることがあります。

それは、配当控除が受けられないことです。

配当控除とは、たとえば、株式の配当があった場合、その年分の課税総所得金額が1千万円以下の場合で確定申告することにより、株式の配当金額×10％の税額控除を受けることができるものです。

この配当控除が受けられない点だけは、ご注意ください。

まとめ

今回は、人気のJ-REIT（上場不動産投資信託）とはどのようなものか、そしてJ-REITの税金はどのような取り扱いになるのかを説明してきました。

これらを理解したうえで、大きな魅力のあるJ-REIT投資をかんばってください。


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