念願のマイホームを購入しました。
でも、浮かれている場合ではありません。不動産を所有していると、市町村から固定資産税の通知がいきなりやってきます。
どのくらいになるのかわからないと不安ですよね。
そこで今回は、不動産の固定資産税がいくらぐらいになるのかを説明しましょう。
→ 固定資産税とは？いつ払う？いくら？
固定資産税はいつ、いくらかかるのか？
1月1日現在で土地や建物といった固定資産を所有していると、毎年、市町村に固定資産税を納めることになります。
したがっって、建築したり購入した年には、固定資産税の通知は来ません。その翌年春になって初めての固定資産税の通知が市町村から来るのです。
その固定資産税が、まず概ねどのように計算されるかを理解する必要があるでしょう。
固定資産税の計算
固定資産税は、次のように計算されます。
・固定資産税評価額（課税標準額）×1.4％
※1.4％は標準税率ですので、自治体によってはこれより高いところもあります。
さらに、都市部の市町村の多くは、都市計画税も課税してきます。
都市計画税の計算は、次のようになっています。
・固定資産税評価額（課税標準額）×0.3％
したがって、固定資産税、都市計画税を合わせて
・固定資産税評価額（課税標準額）×1.7％
という自治体が多いです。
→ 固定資産税について（名古屋市）
固定資産税評価額
次に、固定資産税の計算の基礎になる固定資産税の評価額がどのように決まるかを簡単に説明します。
固定資産税評価額は、国が決めた「固定資産評価基準」を基にして市町村が定めています。実際の不動産売買価格とは全く関係ありません。
といっても、細かな規定なんて計算してられないですから、だいたいの評価額が知りたいですよね。
・土地は、時価の60％～70％程度です。
評価額は、時価の70％程度になるように定められますが、実際の取引価格は、相場より高めのこともありますし、低めのこともありますので、幅が出ます。
また、土地の価格は変動しますので、3年に一度、評価額が見直されることになっています。
なぜ、70％かというと、評価額の見直しが3年に一度ですので、その間に土地の時価が下がって、時価より高い評価額にならないようにするためです。3年で時価が30％も下落することはまずないということです。
→ 土地の評価額と税負担について（名古屋市）
それに対し
・建物は、建築費の40％～70％程度です。
建物も、建築費の相場に対して高め、低めなどがありますから当然幅が出ます。
さらに家屋は、土地とは異なって年々劣化していきますから、評価額は年月と共に下がっていきます。
→ 家屋の評価（名古屋市）
固定資産税課税標準額
固定資産税評価額そのままに税率をかけて固定資産税を計算するのではありません。
各種軽減規定や、調整を行い、それらを考慮した評価額が「固定資産税課税標準額」です。
固定資産税のおもな軽減措置
小規模住宅用地の軽減
小規模住宅用地は、住宅1戸の土地のうち、200㎡以下の部分をいいます。
小規模住宅用地の固定資産税額は、通常の1/6に、都市計画税は、1/3に軽減されます。
一般住宅地の軽減
一般用住宅地とは、住宅地のうち小規模住宅用地に該当しない部分です。厳密には面積上限もあるのですが、ほとんどの場合は一般住宅地内の面積に収まると思います。
一般用住宅地の固定資産税は、通常の1/3に、都市計画税は、2/3に軽減されます。
新築住宅の減額
次の条件を満たす新築住宅は、120㎡以下の部分の固定資産税が1/2に減額されます。
・居住部分の床面積の割合が1/2以上
かつ、
・居住部分の床面積が1戸当たり50㎡（戸建て以外の貸家住宅については40㎡）以上280㎡以下
ただし、減額されるのは、次の期間です。
・3階建以上の耐火・準耐火住宅：5年間
・それ以外：3年間
また、都市計画税については減額はありません。
固定資産税はいくらかかる？一戸建ての場合
それでは具体例で、新築一戸建ての固定資産税の予想をしてみましょう。
【条件】
・土地の購入価格：1500万円（150㎡）
・建物の建築費 ：1200万円（100㎡）
固定資産税評価額
まず、固定資産税評価額を予想します。
・土地：1500万円×70％＝1050万円
・建物：1200万円×60％＝720万円
※建物の評価率はやや高めとしました。
固定資産税課税標準
固定資産税課税標準
・土地については、150㎡すべてが小規模用地に該当するため、
1050万円×1/6＝175万円になります。
・建物については、100㎡すべてが新築住宅に該当しますので、
720万円×1/2＝360万円になります。（3年間）
都市計画税課税標準
・土地については、150㎡すべてが小規模用地に該当するため、
1050万円×1/3＝350万円になります。
・建物については、減額はありませんので
720万円のままです。
固定資産税等の予想額
固定資産税額
・土地：175万円×1.4％＝24,500円
・建物：360万円×1.4％＝50,400円
—————————————-
・固定資産税 74,900円
都市計画税額
・土地：350万円×0.3％＝10,500円
・建物：720万円×0.3％＝21,600円
—————————————-
・都市計画税 32,100円
固定資産税額・都市計画税額合計
・固定資産税：74,900円
・都市計画税：32,100円
——————————
・合計 107,000円（当初3年間）
新築住宅の軽減が終わった後の固定資産税
建物の固定資産税課税標準額が変わります。
・720万円（減額なし）
したがって、
固定資産税額
・土地：175万円×1.4％＝24,500円
・建物：720万円×1.4％＝100,800円
—————————————-
・固定資産税 125,300円
都市計画税額
・土地：350万円×0.3％＝10,500円
・建物：720万円×0.3％＝21,600円
—————————————-
・都市計画税 32,100円
固定資産税額・都市計画税額合計
・固定資産税：125,300円
・都市計画税：32,100円
——————————
・合計 157,400円（減額終了後）
ただし、建物の固定資産税評価額が3年ごとに下がるでしょうから、この計算結果よりは少なくなります。
当初3年間の固定資産税107,000円が157,400円になるとは、かなりの増額ですね。
固定資産税はいくらかかる？マンションの場合
それでは具体例で、新築マンションの固定資産税の予想もしてみましょう。
【条件】
・土地の購入価格：1200万円
・建物の建築費 ：2100万円（70㎡）
固定資産税評価額
まず、固定資産税評価額を予想します。
・土地：1200万円×70％＝840万円
・建物：2100万円×60％＝1260万円
※建物の評価率はやや高めとしました。
固定資産税課税標準
固定資産税課税標準
・土地については、すべてが小規模用地に該当するため、
840万円×1/6＝140万円になります。
・建物については、70㎡すべてが新築住宅に該当しますので、
1260万円×1/2＝630万円になります。（5年間）
都市計画税課税標準
・土地については、すべてが小規模用地に該当するため、
840万円×1/3＝280万円になります。
・建物については、減額はありませんので
1260万円のままです。
固定資産税等の予想額
固定資産税額
・土地：140万円×1.4％＝19,600円
・建物：630万円×1.4％＝88,200円
———————————-
・固定資産税 107,800円
都市計画税額
・土地：280万円×0.3％＝8,400円
・建物：1260万円×0.3％＝37,800円
———————————-
・都市計画税 46,200円
固定資産税額・都市計画税額合計
・固定資産税：107,800円
・都市計画税：46,200円
———————————-
・合計 154,000円（当初5年間）
新築住宅の軽減が終わった後の固定資産税
建物の固定資産税課税標準額が変わります。
・1260万円（減額なし）
したがって、
固定資産税額
・土地：140万円×1.4％＝19,600円
・建物：1260万円×1.4％＝176,400円
———————————-
・固定資産税 196,000円
都市計画税額
・土地：280万円×0.3％＝8,400円
・建物：1260万円×0.3％＝37,800円
———————————-
・都市計画税 46,200円
固定資産税額・都市計画税額合計
・固定資産税：196,000円
・都市計画税：46,200円
——————————–
・合計 242,400円（減額終了後）
ただし、建物の固定資産税評価額が3年ごとに下がるでしょうから、この計算結果よりは少なくなります。
当初5年間の固定資産税154,000円が242,400円になるとは、かなりの増額ですね。
まとめ
固定資産税がいくらになるか、だいたい予想がつくように説明したつもりですが、いかがでしょうか。
予想額は、高めになるように計算しておくといいでしょう。
一戸建ての場合は、最初の3年、マンションの場合は最初の5年を経過すると、固定資産税がかなり高くなりますので、注意してください。
【こちらもお読みください】
・固定資産税通知書・課税明細書の見方｜払いすぎチェック
・固定資産税が高くなった理由｜新築減額終了、住宅を壊した、評価替え
【投稿者：税理士 米津晋次】
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