固定資産税が高くなった３つの理由｜新築減額終了、住宅を壊した、評価替え

毎年、4月ごろに届く固定資産税の通知書。
中を開いて固定資産税が急に高くなっていてびっくりした思いをした人も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、固定資産税が高くなった理由について説明します。
　→　固定資産税とは？いつ払う？いくら？
　→　固定資産税はいくらかかる？一戸建て、マンション

　　

固定資産税が高くなった理由（１）｜新築減額制度終了

固定資産税の新築減額制度

　新築住宅については、新築後3年又は5年間、固定資産税額が1/2に減額される制度があります。
　固定資産税が高くなった理由として、この新築住宅に該当しなくなったことが考えられます。

適用対象住宅

次の(1)、(2)要件を満たす住宅。
(1)専用住宅、併用住宅（居住部分が2分の1以上）であること。
(2)床面積要件
・居住部分の床面積が50㎡（一戸建以外の貸家住宅にあっては40㎡）以上280㎡以下であること。

(1)	専用住宅、併用住宅（居住部分が2分の1以上）であること。
(2)	床面積要件 ・居住部分の床面積が50㎡（一戸建以外の貸家住宅にあっては40㎡）以上280㎡以下であること。

固定資産税が減額される期間

　固定資産税が減額される期間は、次のようになっています。

一般の住宅（2以外の住宅）	新築後3年度分
3階建以上の中高層耐火住宅	新築後5年度分

減額対象部分

　固定資産税の減額の対象となるのは、新築された住宅用の家屋のうち住居として用いられている部分の床面積のうち、120㎡までの部分だけです。
　居住用でない場合や、居住用でも120㎡を超える部分については、固定資産税は減額されません。

新築から3年又は5年で終了

　上記のとおり、固定資産税が1/2に減額される期間は、3年又は5年です。
　したがって、その期間が終了すると1/2の減額がなくなりますので、120㎡までの固定資産税が前年の2倍になります。期間の経過だけは、どうしようもありませんね。
　なお、固定資産税と一緒に納める都市計画税については、このような減額制度はありませんので、2倍になることはありません。

固定資産税が高くなった理由（２）｜住宅を壊した

固定資産税の住宅用地の特例

　1月1日において、住宅やアパート等の敷地として利用されている土地（住宅用地）については、土地に対する固定資産税特例措置があり、固定資産税がが軽減されます。
　家屋（建物）を壊したことによって、住宅地の特例が受けられなくなり、固定資産税が高くなったことも考えられます。

固定資産税の軽減額

小規模住宅用地	固定資産税：価格×1/6、都市計画税：価格×1/3
一般住宅用地	固定資産税：価格×1/3、都市計画税：価格×2/3

※小規模住宅用地とは、住宅やアパート等の敷地で200㎡以下の部分をいい、それを超える部分は、一般住宅用地となります。
また、アパート・マンション等の場合は、戸数×200㎡以下の部分が小規模住宅用地となります。

住宅を壊すと住宅用地の特例が受けられなくなる

　このように、住宅用地については、課税標準の特例が設けられています。
　しかし、住宅を壊してたとえば駐車場にすると、住宅用地ではありませんので、この特例に該当しなくなります。
　したがって、住宅を壊した翌年の固定資産税から、土地の固定資産税が急に高くなります。

　一方、住宅を壊したことで、その家屋の固定資産税は0円になります。でも、壊す住宅は古いでしょうから、家屋の固定資産税減少額は、わずかでしょう。

住宅を壊すのは、新年になってからにすべし！

　住宅を壊すことが決定している場合、年末に壊すとすぐ翌年の固定資産税が上がってしまいます。
　固定資産税は、1月1日の状況で決まりますので、出来る限り翌年1月2日以降に壊すことで、固定資産税が高くなるのを1年遅らせることができます。

固定資産税が高くなった理由（３）｜評価替え

固定資産の評価替え

　固定資産の評価額については、3年ごとに見直すこととされています。これを「評価替え」といいます。
「評価替え」は、資産価格の変動に対応し、評価額を適正な均衡のとれた価格に見直すことが目的です。

　本来であれば、毎年評価替えを行って税負担の公平を図るべきです。

　しかし、膨大な量の土地、家屋について、毎年評価を見直すことは不可能です。
　また、課税事務の簡素化を図って徴税コストを最小に抑える必要もあります。

　そこで、土地と家屋については原則として3年間評価額を据え置く制度、言い換えれば、3年ごとに評価額を見直す制度がとられているのです。

　最近では、令和3年度（2021年度）に評価替えが行われていますので、今回の令和6年度（2024年度）は評価替えがされています。
次の評価替えは、令和9年度（2027年度）に行われます。

地価が上昇すると固定資産税も高くなる

　家屋については、次第に悪くなっていきますので、評価額が上がることはありません。
　しかし、土地については、相場が上がることがありますので、その場合は、その上昇を固定資産税に反映させるしくみになっています。
　最近の例では、東京が2020年オリンピック・パラリンピックの開催地に決定されたことを受け、東京近郊では地価が上昇しています。

家屋の固定資産税評価が下がらないこともある

　家屋の評価は通常下がっていきますが、下がらないこともあります。

　ところで、固定資産税における家屋の評価は、次のようにして評価額を求めることになっています。

・(A)×(B)
(A)：評価の対象となった家屋と全く同一のものを評価の時点において、その場所に新築することとした場合に必要とされる建築費（再建築価格）
(B)：家屋の建築後の年月の経過によって生じる損耗の状況による減価率

　つまり、建築資材価格や人件費の上昇などにより再建築価格が高くなり、場合によっては、家屋の評価額が前回より高くなる場合もあります。

　ただし、固定資産税においては、評価替えによる評価額が評価替え前の価格を上回る場合には、現実の税負担を考慮して、原則として評価替え前の価格に据え置くこととされています。
　したがって、家屋の固定資産税が高くなることは原則ありません。

まとめ

　今回は、固定資産税が高くなったおもな３つの理由について説明しました。

　新築時には、この固定資産税のしくみを知っていると、高くなったことにびっくりすることはありませんし、住宅を壊す場合にもこの知識があれば、固定資産税が高くなるのを１年延ばすことができます。

　固定資産税のしくみについて、再度ご確認ください。





【投稿者：税理士　米津晋次】