公表地価は４つ｜（４）路線価（固定資産税）とは、目的、発表日、相続税路線価との違い

新聞等で年３回地価が発表されます。

じつは、公表される地価にも４種類があります。

基準地価、公示価格、路線価２種類です。

これだけ地価があると、混乱してしまいます。

そこで今回は、そのうち固定資産税の路線価について説明します。

　　

公表地価は４つ｜（４）路線価（固定資産税）とは

路線価（固定資産税）を決めるのは、市町村

固定資産税の路線価は、街路に沿接する標準的な宅地の1㎡あたりの価格で、固定資産税における宅地評価の基礎となるものです。

この価格を基に、それぞれの宅地等の状況により評価額を求めます。

基準がないと、固定資産税の負担が不公平になってしまいますので、路線価という基準が設けられているのです。

路線価は、街路に沿接する宅地のうち、奥行・間口・形状等が標準的な宅地について算定されています。

そのため、土地の状態によっては、路線価から計算した評価額が実際の評価額と大きく異なる可能性があります。

固定資産税の路線価は、ホームページで参照できる市町村もある

相続税の路線価は、国税庁ホームページから簡単にで調べることができます。

一方、固定資産税の路線価は、ホームページで調べることができるのは、一部の市町村に限られます。

ホームページで参照できない場合には、市町村役場の資産課などで見ることができます。

各土地の評価額は、路線価から補正する

路線価図では、同じ道路に面する土地ならすべて同じ価格になる訳ですが、当然各土地の価格は同じではありません。

実際には、土地の形状や間口の長さ、奥行き、整地が必要かどうかなど、それぞれの土地の状況に応じて、路線価から補正をしていきます。

固定資産税の課税標準は、さらに各種の減額規定などを適用して算出されます。

公表地価は４つ｜（４）路線価（固定資産税）は相場の7割（70％）程度

固定資産税路線価が公示価格（時価）の7割（70％）程度の理由

固定資産税の路線価は、なぜ公示価格（時価）の7割（70％）程度なのでしょうか？

それは、路線価による土地の評価が実際の時価を上回ることの無いように安全性を考慮して定めているからです。

公示価格や基準地価は、あくまでその土地価格の目安であって、実際の取引価格と公示価格などが一致することはまずありません。

実際に土地の価格は、売り手と買い手の合意によって決まるのですから、いくら公示価格が○○円です、といっても、さまざまは事情で取引価格は公示価格から高くなったり安くなったりします。

つまり、その土地の本当の価格（時価）はわからないのが正解です。

固定資産税を計算する際の土地の評価額が、もし本当の時価よりも高くなると、適正な相続税や贈与税よりも過剰な負担を納税者にさせることになり問題です。

そこで、固定資産税の計算で算出する土地の評価額が実際の価格を超えることのないように、路線価は公示価格の7割（70％）程度により評価しているのです。

相続税の路線価が公示価格の8割（80％）程度なのに対し、さらに1割（10％）低く設定されているのは、相続税や贈与税は、毎年課税されるものではないのに対し、固定資産税は毎年課税されるものですので、相続税よりもより安全性に考慮しているのでしょう。

固定資産税路線価から時価が推定できる良さもある

公示価格や基準地価は、確かにほぼ時価を表していますが、その価格がついているのは基準値に限られます。

つまり、すべての土地について価格がついている訳ではありません。むしろ、ほんの一部の土地にしかついていないといえませ。

そうすると、たとえば購入したい土地の価格を推定するのに、公示価格や基準地価の基準地と距離がありすぎると、目安の価格もなかなか算出できません。


それに対し、固定資産税の路線価は、市街地であれば、ほぼすべての道路に価格がついていますので、目的とする土地の路線価もすぐわかります。

固定資産税の路線価は公示価格の70％程度とされていますので、路線価を70％で割り算して逆算すれば、公示価格が推定できます。

実際に売り買いされる金額は、「公示地価×110％」程度とされています。

したがって、路線価から取引価格を推定するには、

・路線価÷70％×110％

で算出することができます。


ただ、固定資産税の路線価は、ホームページで公開されているとは限りません。

一方、相続税の路線価は国税庁のホームページでいるでも参照することができますので、実際には固定資産税の路線価から推定するよりも、相続税の路線価から推定する方が簡単でしょう。

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公表地価は４つ｜（３）路線価（固定資産税）と路線価（相続税）との違い

路線価には、固定資産税の路線価と、相続税の路線価の２種類があります。

固定資産税の路線価と相続税の路線価との違いについてまとめてみました。

路線価を使用する税金が異なる

固定資産税の路線価は、固定資産税を計算するのに使用します。

一方、相続税の路線価は、相続税や贈与税を計算する際に使用します。

固定資産税の路線価を決めるのは市町村

固定資産税は、市町村税ですので、固定資産税の路線価は市町村が決めることになります。

それに対し、相続税や贈与税は国税ですので、相続税の路線価は国が決定します。

各路線価の公示価格に対する割合

固定資産税の路線価は、公示価格の7割（70％）程度になるように決められています。

一方、相続税の路線価は、公示価格の8割（80％）程度です。

固定資産税の路線価はホームページで公表されているとは限らない

相続税の路線価は、国税庁のホームページで公表されていますので、知りたいときにいつでも調べることができます。

しかし、固定資産税の路線価は、一部の市町村のホームページで公表されているものの、多くの市町村のホームページでは、固定資産税の路線価を見ることはできません。

市町村役場へ出向いて調べることになります。

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まとめ

４種類ある公表される地価のうち、今回は、相続税の路線価について説明しました。

今回はどの地価が発表されたのか、そしてそれはどのようなものかをしっかり理解していただきたき、その地価を有効に活用していただきたいと思います。



【こちらもお読みください。】

・公表地価は４つ｜（１）基準地価とは、目的、発表日、公示価格との違い

・公表地価は４つ｜（２）公示価格とは、目的、発表日、基準地価との違い

・公表地価は４つ｜（３）路線価（相続税）とは、目的、発表日、固定資産税路線価との違い