公表地価は４つ｜（４）路線価（固定資産税）とは、目的、発表日、相続税路線価との違い

新聞等で年３回地価が発表されます。

じつは、公表される地価にも４種類があります。基準地価、公示価格、路線価２種類です。

これだけ地価があると、混乱してしまいます。

そこで今回は、そのうち固定資産税の路線価について説明します。

公表地価は４つ｜（４）路線価（固定資産税）とは

路線価（固定資産税）を決めるのは、市町村

　固定資産税の路線価は、街路に沿接する標準的な宅地の1㎡あたりの価格で、固定資産税における宅地評価の基礎となるものです。
　この価格を基に、それぞれの宅地等の状況により評価額を求めます。

　基準がないと、固定資産税の負担が不公平になってしまいますので、路線価という基準が設けられているのです。

　路線価は、街路に沿接する宅地のうち、奥行・間口・形状等が標準的な宅地について算定されています。そのため、土地の状態によっては、路線価から計算した評価額が実際の評価額と大きく異なる可能性があります。

固定資産税の路線価は、ホームページで調べることができる

　相続税の路線価は、国税庁ホームページから簡単にで調べることができます。

　一方、固定資産税の路線価は、ホームページで直接調べることができるのは、一部の市町村に限られます。

　しかし、ホームページで公表していない市町村の固定資産税路線価もインターネットでわかるようになっています。

　「全国地価マップ」というサイトです。

　一般財団法人資産評価システム研究センターが運営しているもので、地方公共団体が一般に公開している宅地の価格に関し、この法人が収集した情報を公開しております。

　さらにこの「全国地価マップ」サイトでは、固定資産税路線価だけでなく、相続税の路線価、地価公示価格、都道府県地価調査価格もわかります。

　→　全国地価マップ(一般財団法人資産評価システム研究センター)

各土地の評価額は、路線価から補正する

　路線価図では、同じ道路に面する土地ならすべて同じ価格になる訳ですが、当然各土地の価格は同じではありません。

　実際には、土地の形状や間口の長さ、奥行き、整地が必要かどうかなど、それぞれの土地の状況に応じて、路線価から補正をしていきます。

　固定資産税の課税標準は、さらに各種の減額規定などを適用して算出されます。

公表地価は４つ｜（４）路線価（固定資産税）は相場の7割（70％）程度

固定資産税路線価が公示価格（実勢価格、時価）の7割（70％）程度の理由

　固定資産税の路線価は、なぜ公示価格（実勢価格、時価）の7割（70％）程度なのでしょうか？相続税の路線価は公示価格（時価）の8割（80％）程度でしたね。

　それは、路線価による土地の評価が実際の時価を上回ることの無いように安全性を考慮して定めているからです。

　公示価格や基準地価は、あくまでその土地価格の目安であって、実際の取引価格と公示価格などが一致することはまずありません。

　実際に土地の価格は、売り手と買い手の合意によって決まるのですから、いくら公示価格が○○円です、といっても、さまざまは事情で取引価格は公示価格から高くなったり安くなったりします。

　つまり、その土地の本当の価格（時価）はわからないのが正解です。

　固定資産税を計算する際の土地の評価額が、もし本当の時価よりも高くなると、適正な相続税や贈与税よりも過剰な負担を納税者にさせることになり問題です。

　そこで、固定資産税の計算で算出する土地の評価額が実際の価格を超えることのないように、路線価は公示価格の7割（70％）程度により評価しているのです。

　それだけでは、相続税の路線価が公示価格の8割（80％）に対し、固定資産税の路線価はその1割（10％）安い7割（70％）になっている説明いはなりません。それはなぜでしょうか。

　それは、相続税路線価が毎年見直されるのに対し、固定資産税路線価の見直しは3年に1回であることが関係しています。3年間も同じ路線価であると、その間に土地の取引価格が下落した場合の取引価格よりも土地の評価額が高くなるリスクを軽減するためなのです。

固定資産税路線価から時価が推定できる良さもある

　公示価格や基準地価は、確かにほぼ時価を表していますが、その価格がついているのは基準値に限られます。

　つまり、すべての土地について価格がついている訳ではありません。むしろ、ほんの一部の土地にしかついていないといえませ。

　そうすると、たとえば購入したい土地の価格を推定するのに、公示価格や基準地価の基準地と距離がありすぎると、目安の価格もなかなか算出できません。

　それに対し、固定資産税の路線価は、市街地であれば、ほぼすべての道路に価格がついていますので、目的とする土地の路線価もすぐわかります。

　固定資産税の路線価は公示価格の70％程度とされていますので、路線価を70％で割り算して逆算すれば、公示価格が推定できます。

　したがって、路線価から取引価格を推定するには、

・路線価÷70％

で算出することができます。

　ただし、説明したように、固定資産税路線価の見直しは3年に一度ですので、路線価から時価を推定するなら、固定資産税の路線価よりも、毎年見直しがされる相続税の路線価から算出する方がより近い推定額が計算できる可能性が高いでしょう。

公表地価は４つ｜（３）路線価（固定資産税）と路線価（相続税）との違い

　こちらでも再度、路線価（固定資産税）と路線価（相続税）との違いについて説明しましょう。

路線価を使用する税金が異なる

　固定資産税の路線価は、固定資産税を計算するのに使用します。

一方、相続税の路線価は、相続税や贈与税を計算する際に使用します。

固定資産税の路線価を決めるのは市町村で相続税は国

　固定資産税は、市町村税ですので、固定資産税の路線価は市町村が決めることになります。

それに対し、相続税や贈与税は国税ですので、相続税の路線価は国が決定します。

各路線価の公示価格に対する割合

　固定資産税の路線価は、公示価格の7割（70％）程度になるように決められています。

　一方、相続税の路線価は、公示価格の8割（80％）程度です。

まとめ

　４種類ある公表される地価のうち、今回は、相続税の路線価について説明しました。

　今回はどの地価が発表されたのか、そしてそれはどのようなものかをしっかり理解していただきたき、その地価を有効に活用していただきたいと思います。

【こちらもお読みください。】

・公表地価は４つ｜（１）基準地価とは、目的、発表日、公示価格との違い

・公表地価は４つ｜（２）公示価格とは、目的、発表日、基準地価との違い

・公表地価は４つ｜（３）路線価（相続税）とは、目的、発表日、固定資産税路線価との違い