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住宅ローン控除|中古住宅を取得した場合、中古リフォームした場合

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中古のマイホームを取得した場合でも、原則として住宅借入金控除(住宅ローン控除)の適用を受けることができます。

また、中古住宅を購入してリフォームする場合のリフォーム費用についても、原則として別枠で住宅ローン控除を受けることができます。

しかし、中古住宅を取得した場合やリフォームをした場合に住宅ローン控除の適用を受けることを知らない方もいます。

そこで今回は、中古住宅を取得した場合の住宅ローン控除について説明しましょう。

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住宅ローン控除|中古住宅を取得した場合の概要

住宅ローン控除の概要

「住宅借入金控除」(住宅借入金等特別控除)いわゆる「住宅ローン控除」とは、住宅ローン等を利用して、マイホームを新築、取得又は増改築等をし、一定の要件を満たす場合には、住宅ローン等の年末残高に一定の控除率をかけた金額を、住み始めた年分以後の各年分の所得税額から引いてもらえる所得税の制度です。

平成30年(2018年)に取得した場合の控除率は1%で、10年間住宅ローン控除の適用を受けることができます。

なお、所得税から控除しきれない場合には、住民税から残額の控除を受けることができます。


たとえば、平成28年に2000万円の住宅ローンでマイホームを取得して、平成28年12月31日現在のローン残高が1900万円だった場合の控除額は次のようになります。

・ローン残高1900万円×控除率1%=19万円

1社のみに勤務しているサラリーマンの場合は、19万円の還付を受けることができます。
かなり大きな金額になりますね。


住宅ローン控除の入居条件

住宅ローン控除を受けるための入居条件は、次の2つを共に満たしていることです。
1.取得の日(引き渡しを受けた日)から6ヶ月以内に住み始めること
2.住宅借入金控除の適用を受ける毎年12月31日まで引き続き住んでいること

住宅ローン控除の所得・年収条件

住宅ローン控除を受けるための所得・年収条件は、次のとおりです。
・控除を受ける年の合計所得金額がが3,000万円以下であること

給与所得のみの方は、給与所得3,000万円を年収に換算すると、年収3,245万円になります。
したがって、給与年収が3,245万円以下であれば、住宅ローン控除の適用を受けることができます。


住宅ローン控除の住宅ローンの条件

住宅ローン控除を受けることができる住宅ローンは、期間10年以上にわたり分割して返済をするローンであることです。

ただし、勤務先からの借入の場合は、次の条件のいずれかに該当すると対象からはずれます。
1.勤務先からの借入金が無利子または0.2%(平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1%)未満の利率である場合
2.勤務先から利子の援助があり、実際に負担する金利が0.2%(平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1%)未満の利率となる場合
3.勤務先から時価の2分の1未満の価額でマイホームを取得した場合

なお、家族や同族会社からの借入金の場合は、たとえ上記の条件を満たしていても、住宅ローン控除の対象にはなりません。

住宅ローン控除を受けるための手続き

購入等をした年

原則として、取得等した翌年の3月15日までの間に、お住まいの地域を管轄する税務署に所得税確定申告書の提出が必要です。

その際には、次の書類を添付しなければなりません。
・住民票(原本):市区町村役場から入手します。
・建物・土地の登記事項証明書(登記簿謄本):法務局で入手します。
・建物・土地の不動産売買契約書(請負契約書)のコピー
・源泉徴収票:給与所得のある方。勤務先から入手します。
・住宅ローンの残高を証明する「残高証明書」:金融機関等の借入先から入手します。

なお、サラリーマン等確定申告する義務のない人が、住宅ローン控除により所得税の還付を受けるために確定申告をする場合には、翌年1月4日から提出することができます。

また、期限も通常の翌年3月15日までではなく、過去5年以内なら確定申告書を提出することができます。


2年目以降

勤務先で年末調整を受けるサラリーマンの方は、2年目からは勤務先の年末調整で住宅ローン控除の適用を受けることができます。
初年度の確定申告後、税務署から送付されてくる「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」に記入し、住宅ローンの残高を証明する「残高証明書」を勤務先に提出してください。


そのほかの方は、2年め以降も確定申告が必要です。


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住宅ローン控除|中古住宅の要件

中古住宅を取得して場合で、住宅ローン控除の適用を受けることができる中古住宅の要件について説明したします。

中古住宅の築年数制限

住宅ローン控除を受けることができる中古住宅には、築年数の制限があります。
具体的には、家屋が建築された日からその取得の日までの期間が次の年数以下であることが必要です。

中古戸建て住宅の築年数制限

・マンション以外の場合:20年

中古マンションの築年数制限

・マンションの場合  :25年
※この場合の「マンション」とは、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造のものをいいます。

中古住宅の床面積制限

住宅ローン控除を受けることができる中古住宅には、床面積の制限があります。

次のいずれも満たす必要があります。
1.取得した中古住宅の床面積が50平方メートル以上であること。
2.床面積の2分の1以上の部分を自己の居住の用に使うものであること。

なお、床面積は、登記簿(登記事項証明書)に表示されている床面積により判断します。

また、マンションの場合は、階段や通路などの共有部分については床面積に含めずに、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。

中古住宅を共有する場合は、床面積に共有持分をかけて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。


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住宅ローン控除|中古リフォームをした場合

中古住宅をを購入してリフォームした場合、ローンで中古住宅を購入して一定条件を満たせば、住宅ローン控除の適用を受けることができますが、リフォーム費用についても一定の条件を満たせば、別枠で住宅ローン控除の適用を受けることができます。

リフォームの住宅ローン控除の所得・年収条件

リフォーム費用について、住宅ローン控除を受けるための所得・年収条件は、購入時の住宅借入金控除と同じで次のとおりです。
・控除を受ける年の合計所得金額がが3,000万円以下であること

給与所得のみの方は、給与所得3,000万円を年収に換算すると、年収3,245万円になります。

したがって、給与年収が3,245万円以下であれば、住宅ローン控除の適用を受けることができます。

リフォームの住宅ローン控除のリフォーム費用条件

住宅ローン控除を受けるためのリフォーム費用の条件は、次の2つを満たすことです。

1.リフォーム工事費用が100万円を超えていること。(消費税込み)
2.リフォーム費用の2分の1以上が、自己の居住用部分の工事費用であること。

リフォームの住宅ローン控除の住宅ローンの条件

リフォーム費用について、住宅ローン控除を受けることができる住宅ローンは、購入時の住宅ローン控除と同じで期間10年以上にわたり分割して返済をするローンであることです。

ただし、勤務先からの借入の場合は、注意してください。受けられない場合があります。(詳細は上記参照)

なお、家族や同族会社からの借入金の場合は、たとえ上記の条件を満たしていても、住宅ローン控除の対象にはなりません。


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まとめ

中古住宅を取得等した場合の住宅借入金控除(住宅ローン控除)について説明してきました。

住宅ローン控除は、医療費控除のような所得控除ではなく、税額控除ですので、軽減又は還付を受けられる金額が多いです。
条件に該当する場合は、必ず住宅ローン控除の適用を受けて、経済的負担を軽減しましょう。


【投稿者:税理士 米津晋次

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