不動産所得事業的規模5棟10室基準|事業的規模、駐車場、一括借上、共有

不動産賃貸

不動産投資の規模が大きくなると多くのメリットを受けられるのですが、あまり知られていません。

また、その基準についても理解されている方は少ないようです。

そこで今回は、不動産所得の事業的規模について説明いたします。


スポンサードリンク
  



不動産所得事業的規模5棟10室基準|事業的規模とは?


事業的規模のメリット


不動産貸付の規模が一定以上の「事業的規模」に該当すると、次のメリットが受けられます。

(1)青色申告特別控除65万円の適用が可能


家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得から、さらに青色申告特別控除65万円を差し引くことができます。(ただし、貸借対照表の提出などが必要です。)

事業的規模を満たさなければ、青色申告特別控除は10万円しか認められませんから、事業的規模を満たすことによって、所得の圧縮ができて、結果として所得税・住民税の節税につながりますね。

<具体例>
           家賃収入  必要経費  青色申告特別控除 不動産所得
・事業的規模でない: 300万円 - 100万円 -  10万円   = 190万円
・事業的規模   : 300万円 - 100万円 -  65万円   = 135万円



(2)青色専従者給与が認められる


不動産貸付が事業的規模になると、妻や子供といった家族に対して給料を支払うことができ、その給料は全額が必要経費と認められます。

<具体例>

たとえば、専従者給与100万円が認められると、

           家賃収入  必要経費  青色申告特別控除 不動産所得
・事業的規模でない: 300万円 - 100万円 -  10万円   = 190万円
・事業的規模   : 300万円 - 200万円 -  65万円   = 35万円

というように、ますます所得が圧縮され、税金が少なくて済みます。


ただし、青色専従者給与はいくらでも認められる訳ではありません。

勤務の実態にあった金額までが必要経費とできるのです。

また、青色専従者に給料を1円でも支払うと、たとえ年間103万円以下でも、配偶者控除や扶養控除は受けられません。


(3)未回収家賃を必要経費にできる


不動産貸付をやっていると、家賃を回収できないことも起こります。

回収不能なことが明らかになった場合、事業的規模であれば、その未回収家賃を貸倒損失としてその年の必要経費として計上して、所得から差し引くことができます。

一方、事業的規模ではない場合には、未回収が確実となった年ではなく、収入として計上した年の所得から、その滞納分の収入がなかったものとして取り扱われます。

(4)災害による損失を必要経費にできる


火災や地震で不動産貸付資産が損害を受けることもあるでしょう。

その場合は、被害の全額をその年の必要経費として計上することができます。

事業的規模の場合には、災害による損失がその年の不動産所得より多額で差し引けない場合には、他の所得の黒字から差し引くことができます。

それでも引ききれない分は翌年以後3年間にわたって損失を繰り越すことができます。


一方、事業的規模でない場合、災害による損失の計上は、その年の不動産所得の金額が限度となり、それを超えた金額について翌年以降に損失の繰り延べをすることはできません。


事業的規模のデメリット


不動産投資の規模が事業的規模になると、メリットだけではなく、デメリットもあります。

それは、個人事業税が課税されることです。

個人事業税は、青色申告特別控除額を差し引く前の不動産所得から、290万円を差し引いた残額の5%が税額となります。


事業的規模の判定


投資用不動産が次のいずれかにあてはまった場合に、事業的規模と判定することになっています。(形式基準)

(1)戸建て住宅を5棟以上貸している

または、

(2)マンション・アパートを10室以上貸している


この事業的規模の判定基準を「5棟10室基準」といっています。


戸建てとマンションの両方を貸している場合


それでは、戸建て住宅を3棟貸していて、4室のアパートを貸している場合はどうなのでしょうか。

戸建て住宅数では、5棟基準を満たしていません。

また、マンション・アパートの10室基準も満たしていません。

それでは、この場合は、事業的規模に該当しないのでしょうか。


いえいえ、そんなことはありません。

「5棟10室」基準ということは、マンション・アパート2室で戸建て住宅1棟に換算できるということなのです。

先ほどの例では、4室のアパートを貸している=戸建て住宅2棟に換算できます。

戸建て住宅を3棟も貸していますから、合計で戸建て住宅5棟を貸していることになって、事業的規模と判定されることになるのです。


5棟10室を満たしていない場合でも事業的規模を判定されることもある


5棟10室は、形式的基準です。絶対基準ではありません。

たとえば、貸している1棟がとても広いければ、5棟10室基準を満たしていなくても、事業的規模とみなされることがあります。

もしかしたら・・・と思ったら、税務署へ確認してみましょう。




スポンサードリンク




不動産所得事業的規模5棟10室基準|駐車場の場合


月極駐車場を貸している場合は、その駐車場の台数を事業的規模の判定に加えられないのでしょうか。

じつは、事業的規模に駐車場の貸付台数を含めることができます。

つまり、駐車スペース5台分を1部屋に換算していいということになっています。

ということは、貸し駐車場だけで50台貸付していれば、10室に換算となりますので、それだけで事業的規模ということになります。

ということは、駐車場台数10台で戸建て住宅1棟に換算できることになります。

まとめると、戸建て、マンション・アパート、駐車場の関係は、

「1:2:10」

ということになりますね。



不動産所得事業的規模5棟10室基準|一括借上げの場合


投資用マンションを不動産会社に一括借上げ(一棟丸ごと貸し付けること)をしてもらっている場合の事業的規模の判定はどうなるのでしょうか。

もしかしたら、一括借上げなので、いくらそのマンションが10室以上あったとしても、カウントとしては1棟となってしまうのではないか、とも思います。

しかし、一括借上でも、通常どおりマンションの部屋数で事業的規模を判定していいのです。

つまり、一括借上げをお願いしていても、そのマンションの部屋数が10室以上あれば、事業的規模となるのです。



不動産所得事業的規模5棟10室基準|共有の場合


共有の建物を貸し付けている場合の事業的規模の判定はどうなるのでしょうか。

共有の場合は、各自の持ち分ごとに部屋数を判断するのではありません。

建物全体の部屋数で事業的規模を判定できます。

ということは、全体の部屋数が10室あれば、その建物が共有の場合、共有者それぞれが事業的規模となって、青色申告特別控除65万円の適用を受けることができますね。

共有は、面倒なことが多いですが、事業的規模の判定においては、共有は有利ですね。

頭金「ゼロ」でできる『光速』収益不動産投資成功法


まとめ


今回は、不動産所得の事業的規模について説明いたしました。

さまざまの場合の事業的規模の判定について理解いただけましたでしょうか。

事業的規模を意識して、そのメリットを充分活用しましょう。



スポンサードリンク
(Visited 260 times, 8 visits today)
  • Pocket
  • LINEで送る
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

関連記事

金投資・売却|同じではない税金(事業所得・雑所得・譲渡所得)
ふるさと納税限度額の計算方法・早見表・目安・自営業の場合や注意点
投資信託の税金|株式型か公社債型かによって異なるので要注意
住宅ローン控除|連帯債務の場合の計算(持分、借入割合別)と注意点
予定納税減額申請書とは?書き方、記入例、期限・添付書類は?
白色申告と青色申告の比較、違い、メリット、変更手続きについて
中小企業経営強化税制と太陽光発電|即時償却or税額控除、対象か?
宝くじ当選金の税金|かからないもの(非課税)、かかるもの、注意点
FXの税金(確定申告)|計算方法は?経費はどこまで計上出来る?
離婚の財産分与で税金に注意!現金、家(不動産)の場合。慰謝料は?
退職金の税金|基礎、非課税枠は?非課税を超えた場合は?住民税は?
プロ野球契約金の税金|原則課税と分割とみなす平均課税、源泉徴収も
建物付属設備・構築物は定額法へ一本化|平成28年4月1日以降取得から
デザイナー報酬には源泉徴収が必要。納付書、請求書、確定申告は?
アルバイト掛け持ちの場合の源泉徴収は?年末調整・確定申告も説明

Menu

HOME

TOP