住宅ローン控除|連帯債務の場合の計算(持分、借入割合別)と注意点

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夫婦がマイホームを買った場合の住宅ローンを夫婦の連帯債務とすることが多くあります。
このような場合には、名義が共有か単独かなどにより、住宅借入金控除(住宅ローン控除)の計算が異なりとても複雑です。

そこで今回は、連帯債務の場合の住宅ローン控除について説明しましょう。

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住宅借入金控除|連帯債務のある場合

住宅借入金控除(住宅ローン控除)概要

住宅借入金控除(住宅ローン控除)とは、住宅ローンの年末残高の1%が10年間、所得税から控除される制度です。

医療費控除などの所得控除と異なり、税額控除ですから、所得税の軽減額が多いです。

給与所得者で年末調整の義務がない人の場合、所得税は既に給与から源泉徴収されていますので、確定申告を行うことで、所得税の還付を受けることができます。

たとえば、住宅ローンの年末残高が2000万円の場合は、

・年末残高2000万円×控除率1%=20万円

の所得税の軽減又は還付を受けることができます。

住宅ローンが連帯債務になっている場合は、その負担について当事者間の内部的契約がどのように定められているかにより、それぞれの住宅借入金控除の対象となる借入金の額が変わります。

共有で連帯債務(連帯借入)の場合の住宅ローン控除の計算

共有名義で住宅ローンの連帯債務(連帯借入)をした場合は、共有者の借入金(住宅ローン)は、どちらも住宅ローン控除の適用を受けることができます。

その際、原則として共有持分の割合に応じて、それぞれの共有者がローンを負担するものとして扱います。

債務によって受けた利益の割合によるものと考えるからです。

具体例(共有で連帯債務)

住宅ローンの年末残高4000万円、持分は夫60%、妻40%、頭金を持分に応じて負担した場合、住宅借入金控除の対象となる借入金は、

・夫:年末残高4000万円×持分60%=2400万円

・妻:年末残高4000万円×持分40%=1600万円

したがって、夫は24万円(2400万円×1%)、妻は16万円(1600万円×1%)の住宅借入金控除を受けることができます。

共有持分と連帯債務(連帯借入)の割合が一致していない場合

共有持分と住宅ローンの連帯借入の割合が一致していない場合でも、住宅ローン残高のうち、共有持分に応じた借入金が住宅ローン控除額の対象になります。

住宅ローンの借入割合の決め方)

連帯債務の借入割合(負担割合)は、所得金額等に応じて合理的に定める必要があります。

もし、夫が妻に代わって借入金を負担した場合には、その金額は夫から妻に対する贈与となりますので、注意が必要です。

具体例(共有持分と借入割合が不一致)

住宅ローンの年末残高4000万円、持分は夫50%、妻50%の場合、借入割合が夫60%、妻40%の場合に住宅ローン控除の対象となる借入金は、

・夫:年末残高4000万円×持分50%=2000万円

・妻:年末残高4000万円×持分50%=2000万円

したがって、夫も妻も20万円(2000万円×1%)の住宅ローン控除を受けることができます。

なお、この場合は、次の金額が贈与税の対象になりますので注意が必要です。

・共有持分による借入金額:年末残高4000万円×妻の借入割合50%=2000万円

・借入割合による借入金額:年末残高4000万円×妻の借入割合40%=1600万円

・贈与税対象:上記の差額:2000万円-1600万円=400万円

具体例(頭金を1人が負担した場合)

住宅ローンの年末残高4000万円、持分は夫60%、妻40%の場合で、頭金500万円全額を夫が負担した場合の住宅ローン控除の対象となる借入金は、

・夫:年末残高4000万円×持分60%-頭金のうち妻が負担すべき金額250万円=2150万円

・妻:年末残高4000万円×持分40%+頭金のうち妻が負担すべき金額250万円=1850万円

したがって、夫は21.5万円(2150万円×1%)、妻は18.5万円(1850万円×1%)の住宅借入金控除を受けることができます。

住宅ローン控除|連帯債務のある場合(単独所有)

単独所有で連帯債務(連帯借入)の場合の住宅ローン控除の計算

単独名義で住宅ローンの連帯債務(連帯借入)をした場合は、原則としてその借入金(住宅ローン)の全額について、名義人の住宅ローン控除の適用を受けることができます。

連帯債務をしても、持分がない人については、住宅ローン控除の対象にはなりません。

具体例(共有持分と借入割合が不一致)

住宅ローンの年末残高4000万円、持分は夫100%、妻0%の場合、借入割合が夫60%、妻40%の場合に住宅借入金控除の対象となる借入金は、

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・夫:年末残高4000万円×持分100%=4000万円

・妻:年末残高4000万円×持分0%=0円

したがって、夫のみ40万円(4000万円×1%)の住宅借入金控除を受けることができます。

単独所有で連帯債務(連帯借入)の場合に住宅ローンを連帯債務者それぞれが返済した場合

たとえば、建物等の名義と住宅ローンの名義をともに夫1人とした場合において、連帯債務者である夫と妻の2人がそれぞれ住宅ローンの返済をそれぞれの収入から行うと、返済金の一部が妻から夫へ贈与されたものとされる場合があります。
注意してください。

具体例(共有で単独借入)

住宅ローンの年末残高4000万円、持分は夫100%、妻0%の場合、借入割合が夫60%、妻40%の場合に住宅ローン控除の対象となる借入金は、

・夫:年末残高4000万円×持分100%=4000万円

・妻:年末残高4000万円×持分0%=0円

住宅ローン控除|連帯債務のある場合(共有単独借入)

建物等を共有名義とし、住宅ローンの名義を1人として連帯債務とした場合は、原則としてその借入金(住宅ローン)の全額について、住宅ローン名義人は、住宅ローン控除の適用を受けることができます。

連帯債務をしても、住宅ローンの名義ではない人については、住宅ローン控除の対象にはなりません。

具体例(共有持分で単独借入)

住宅ローンの年末残高4000万円、持分は夫50%、妻50%の場合、住宅ローンは夫名義の場合の住宅ローン控除の対象となる借入金は、

・夫:年末残高4000万円×持分50%=2000万円

・妻:年末残高0万円×持分50%=0円

借入金残高が建物等の取得価額を超える場合

共有で単独借入の場合において、住宅ローンの借入残高が、建物等の取得価額を超える場合には、その住宅借入金控除額は、建物等の取得価額になります。

つまり、建物等の取得価額が住宅ローン借入残高の上限となっています。

具体例(借入金残高>建物等の取得価額)

住宅ローンの年末残高4000万円、持分は夫50%、妻50%の場合、住宅ローンは夫名義の場合で、建物等の取得価額が3000万円の場合、住宅ローン控除の対象となる借入金は、

・夫:年末残高4000万円×借入割合100%=4000万円>建物等の取得価額3000万円

   →住宅ローン控除の対象借入金は3000万円となります。

・妻:年末残高0万円×借入割合0%=0円

まとめ

住宅ローンが連帯債務(連帯借入)になっている場合の住宅ローン控除について説明してきました。

建物等の持分や借入割合によって、住宅ローン控除の対象となる借入金額が代わってきます。

ご自身がどのパターンに該当するのかを判断して、住宅ローン控除を正しく受けていただきたいと思います。

【投稿者:税理士 米津晋次

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